Comment choisir un terrain pour construire ?
Dans la thématique Jardin et Jeux plein air
Vous avez un projet de construction et cherchez à acquérir un terrain ? C’est le premier pas vers la maison et le jardin de vos rêves, aussi pas question de vous tromper ! Alors, comment évaluer les points forts et les points faibles du terrain que vous convoitez ? Est-il préférable d’acheter un terrain viabilisé ? Que faut-il vérifier avant d’acheter ? Quels coûts annexes prévoir ? Voici tous nos conseils pour acheter un terrain constructible et réaliser votre projet.
- Accès rapide au contenu
Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?
Un terrain constructible se définit par sa capacité à accueillir une ou plusieurs constructions neuves. Juridiquement, le Plan local d’urbanisme ou PLU doit autoriser la construction dans le secteur concerné.
Par ailleurs, la nature du sol et du sous-sol doit permettre de supporter le poids de la ou des constructions futures.
Cependant, terrain constructible n’est pas synonyme de terrain viabilisé, c’est-à-dire raccordé à l’ensemble des services nécessaires pour la vie courante (eau potable, assainissement, électricité, gaz, téléphone). Si le terrain que vous convoitez est un terrain isolé non viabilisé, tous les raccordements seront à votre charge et occasionneront à la fois des démarches administratives et des coûts supplémentaires importants, qui peuvent s’avérer particulièrement élevés lorsque le terrain est très éloigné des réseaux en question.
Les bonnes questions à se poser avant d’envisager l’achat terrain constructible
Pour bien choisir son terrain constructible, il est important de réfléchir soigneusement à son projet en se posant quelques questions primordiales.
1
Quelle serait la localisation idéale pour vous ?
Envisagez-vous d’acheter un terrain constructible près d’une grande ville, dans une petite agglomération ou à la campagne ? Dans tous les cas, demandez-vous quelle est la distance maximum acceptable entre votre lieu de travail et votre lieu d’habitation. Bien entendu, la proximité ou l’éloignement par rapport à une grande ville a une incidence directe sur le coût des terrains. À vous de trouver le compromis le plus satisfaisant pour vous et votre famille.
Dans le même ordre d’idée, interrogez-vous sur vos souhaits concernant la proximité des écoles, des commerces de première nécessité, des transports en commun, d’un grand axe routier ou d’une gare SNCF.
2
Quelle serait la superficie idéale de votre terrain ?
À part votre maison, qu’imaginez-vous sur votre terrain ? Un vaste espace de jeux pour vos enfants ? Une piscine ? Un grand potager ou un verger ? Un petit élevage de poules ? Selon votre projet de vie global, vous aurez besoin d’un terrain plus ou moins grand.
Si vous envisagez un grand terrain, posez-vous la question de son entretien : aurez-vous du temps à y consacrer et suffisamment de force physique ?
Pour en savoir plus, consultez notre guide complet sur l’entretien du jardin.
3
Cherchez-vous un terrain isolé ou dans un lotissement ?
Un terrain isolé, encore appelé « terrain en secteur diffus », est un terrain situé ailleurs que dans un lotissement. Vous pouvez alors construire en respectant les règles du PLU, mais sans vous soucier de celles d’un lotissement en plus. Vous bénéficiez généralement d’un voisinage moins immédiat et d’un environnement plus calme. À situation égale, le prix au mètre carré d’un terrain isolé est généralement moins élevé, mais attention à bien évaluer les coûts éventuels de viabilisation du terrain ! Vous devrez en outre procéder à de nombreuses vérifications administratives et faire réaliser vous-même une étude de sol et le bornage de votre terrain.
Par bien des côtés, il est plus simple d’acheter un terrain dans un lotissement, puisque le lotisseur se charge de toutes les formalités et réalisations nécessaires, y compris la viabilisation des parcelles. En revanche, vous devrez respecter le cahier des charges du lotissement et ses contraintes architecturales (matériaux, type de toiture…). Vivre en lotissement signifie aussi être entouré de voisins très proches. On aime ou on n’aime pas…
Pour vous protéger des regards extérieurs, consultez notre tuto : Comment se cacher du vis-à-vis avec ses voisins rapidement ?
4
Quel est votre budget ?
L’achat d’un terrain à bâtir n’est que la première étape de votre projet immobilier. Il est donc important de considérer votre budget total pour ce projet et de vous renseigner sur le coût moyen de construction de la maison que vous envisagez. À partir de là, vous pourrez fixer la part maximum de votre budget que vous consacrerez à l’achat du terrain et à l’ensemble de frais annexes (frais de notaire, bornage, viabilisation, taxes).
Évaluez les points forts et les points faibles du terrain que vous convoitez
Vous avez repéré un terrain qui vous plaît ? Essayez d’évaluer ses points forts et ses points faibles de la façon la plus objective possible, en vous appuyant sur une grille de critères précis.
1
L’accessibilité du terrain et son environnement
- Le terrain est-il facilement accessible ? Pensez à l’état des routes, à la proximité des transports en commun, d’une gare…
- Le terrain est-il proche ou éloigné des écoles, commerces et services divers ? Pouvez-vous effectuer certains déplacements à pied ?
- L’environnement est-il plaisant ? Y a-t-il au contraire des nuisances ?
- Proximité immédiate d’un axe routier important, d’un carrefour bruyant, d’une voie de chemin de fer.
- Couloir aérien.
- Proximité d’une usine, de champs traités chimiquement, d’une exploitation agricole intensive… sources potentielles de pollutions chimiques, olfactives ou sonores.
Le geste malin
N’hésitez pas à aller discuter avec vos futurs voisins et interrogez-les sur la qualité de leur vie dans cet endroit !
2
La configuration du terrain à bâtir
Passez en revue les critères suivants :
- La forme du terrain : un terrain rectangulaire ou carré se prête à tous types d’aménagements. S’il est très en longueur ou de forme très biscornue, son aménagement pourrait se révéler plus compliqué.
- La pente du terrain : un terrain plat est plus facilement constructible. Un terrain en pente peut avoir un certain cachet et offrir une vue dégagée, mais peut engendrer des frais supplémentaires lors de la construction d’une maison. En pratique, on considère qu’il vaut mieux éviter de construire sur un terrain dont la pente dépasse les 15 %.
- L’ensoleillement du terrain : c’est un vrai critère auquel on ne pense pas assez. Un bon ensoleillement vous permettra par exemple d’avoir une maison lumineuse, de construire une piscine et de cultiver un potager. Faites donc attention à l’ombre projetée par les arbres du voisin, par des immeubles proches ou un flanc de montagne.
Le geste écoresponsable
Avec un ensoleillement favorable et une conception bioclimatique, vous pourrez réduire de façon significative la consommation énergétique de votre futur logement tout en optimisant votre confort.(1)
3
Les autres caractéristiques du terrain
- Le terrain est-il soumis à des servitudes ? Un voisin bénéficie-t-il d’un droit de passage ? Y a-t-il des servitudes d’utilité publique (passage de câbles, de canalisations…).
- Le terrain est-il arboré ou non ? Est-il piscinable ou non ?
- Le terrain est-il borné ou non ? Est-il clos ou non ?
Les vérifications indispensables à effectuer
Avant de signer un compromis d’achat, il est indispensable de procéder à certaines vérifications en mairie. Demandez à examiner :
- Le cadastre, qui répertorie les parcelles composant votre futur terrain et vous renseigne sur des servitudes privées éventuelles, comme le droit de passage d’un voisin.
- Le certificat d’urbanisme, qui vous renseignera sur la réglementation applicable à votre terrain : constructibilité et viabilité du terrain, éventuelles servitudes de droit public, situation dans une zone à risque ou dans une zone protégée engendrant des contraintes particulières (telles que la validation du projet de construction par l’Architecte des Bâtiments de France), etc.
- Le Plan de Prévention Des Risques Naturels (PPRN), qui vous indique si le terrain est situé dans une zone à risque (inondations, glissements de terrain, etc.). Si le PPRN signale un risque moyen ou fort de gonflement et retrait des argiles, une étude géotechnique préalable doit être obligatoirement effectuée par le vendeur avant la vente du terrain.
Le conseil Cdiscount
Cette étude géotechnique préalable ne vous dispense pas d’une étude de sol ultérieure, dite étude géotechnique de conception. Fortement recommandée, voire indispensable dans certains cas, cette dernière permettra au constructeur d’adapter ses techniques de construction à la nature de votre sol.(2)
Les différents frais à prévoir pour un terrain constructible
Pour être sûr que le prix du terrain entrera dans votre budget global, tenez compte de tous les frais annexes, tels que frais de notaire, de viabilisation éventuelle, de bornage et de clôture, sans oublier certaines taxes.
1
Les frais de notaire sur un terrain
Les frais de notaire relatifs à l’acquisition d’un terrain sont à la charge de l’acheteur. Ils représentent en moyenne 7 % du prix du terrain.
2
Les frais de viabilisation du terrain
Si votre terrain n’est pas viabilisé, les travaux de raccordement à l’eau, au tout-à-l’égout, à l’électricité, au gaz et au téléphone peuvent coûter de 5 000 à 15 000 € en fonction de différents paramètres, tels que :
- La distance entre le terrain et les différents réseaux publics.
- Les taxes éventuelles exigées par certaines communes, comme la PRE (Préparation Raccordement Égout) et la TLE (Taxe Locale d’Équipement).
Si votre terrain peut se raccorder au réseau public d’assainissement (tout-à-l’égout), ce raccordement est obligatoire, pour un coût variant de 3 000 à 8 000 €. Dans le cas contraire, vous devrez vous équiper d’un système d’assainissement autonome réalisé à vos frais. Comptez alors de 3 000 à 7 500 € selon la solution mise en place (bien entendu, dans ce cas vous n’aurez pas à payer de frais de raccordement au tout-à-l’égout).
3
Les frais de bornage et de clôture
Le bornage d’un terrain est réalisé par un expert-géomètre et coûte en moyenne entre 600 et 1 500 €. Définissant juridiquement les limites du terrain ainsi que sa superficie, le bornage est fortement recommandé pour éviter tout litige ultérieur avec le voisinage.
Si votre terrain n’est pas clos, il vous en coûtera de 15 à 40 € le mètre linéaire pour une clôture grillagée posée par un professionnel.
4
La taxe d’aménagement
Le paiement d’une taxe d’aménagement, dont le montant varie d’une commune à l’autre, est exigé pour toute construction nécessitant un permis de construire. Calculée au prorata de la surface de construction, elle se paie une seule fois, après la délivrance du permis de construire.
Renseignez-vous par la même occasion sur la taxe d’habitation et la taxe foncière, variant également d’une commune à l’autre, que vous paierez ensuite chaque année.
Une fois ce terrain acheté, n’hésitez pas à consulter nos guides pour savoir comment le débroussailler et quels sont les outils indispensables pour son entretien futur !
(1) https://journeesarchitecture.culture.gouv.fr/actualites/transition-ecologique-gros-plan-sur-l-architecture-bioclimatique
(2) https://www.ecologie.gouv.fr/sols-argileux-secheresse-et-construction
Nos guides d’achat et tutos
×