Peut-on mettre un portail sur un droit de passage ?
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Lorsque l’on achète un terrain avec un logement (ou pour y construire un logement), il est important de se pencher sur l’accessibilité du lieu. Le Code civil indique qu’un terrain doit toujours être accessible par ses propriétaires. Lorsque la parcelle est enclavée, cernée par d’autres terrains privés, un droit de passage est alors nécessaire pour pouvoir atteindre la voie publique.
Peut-on refuser un droit de passage ? Qui est compétent en cas de litige ? Voici toutes les réponses à vos questions.
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Qu’est-ce qu’un droit de passage ?
Un terrain enclavé est un terrain qui ne possède pas d’accès direct à la voie publique, ou dont l’accès est rendu particulièrement difficile.
Lorsqu’une propriété est enclavée, les propriétaires (le fonds dominant) sont en droit de réclamer au voisin ou à la voisine (le fonds servant) un droit de passage afin de pouvoir accéder à leur terrain. On distingue alors deux types de servitude :
- La servitude de passage : dans ce cas, le fonds dominant n’a pas d’autre choix que de passer sur le terrain voisin pour accéder à la voie publique. Le droit de passage est octroyé d’office.
- La servitude conventionnelle : il existe un autre accès au terrain, mais celui-ci s’avère particulièrement difficile. Dans ce cas, le fonds servant doit donner son accord pour autoriser le droit de passage.
Dans tous les cas, un droit de passage est encadré par la loi et impose de :
- choisir l’endroit le plus court en distance et le moins gênant pour le fonds servant ;
- verser une indemnité financière au fonds servant.
Sans accord des deux parties sur le montant de l’indemnité, c’est le Tribunal de Grande Instance (TGI) qui sera amené à trancher. Ce dernier est également compétent pour faire respecter un droit de passage.
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Lorsqu’un droit de passage n’a pas été utilisé pendant au moins 30 ans, il peut disparaître au profit du fonds servant. Il faut alors justifier de la non-utilisation de la servitude par un constat d’huissier ou des photos décrivant l’état d’abandon du passage.
Quelle différence entre droit de passage et servitude ?
Il existe une différence entre un droit de passage et une servitude. En effet, un droit de passage est une servitude, mais toutes les servitudes ne sont pas des droits de passage :
- Le droit de passage permet au fonds dominant de passer sur le terrain du fonds servant. Il est régi par l’article 682 du Code civil.
- La servitude, définie par l’article 637 du Code civil, ne nécessite pas forcément le passage de personnes pour être exercée, par exemple pour la continuité d’un tout-à-l’égout, l’entretien d’un mur mitoyen ou un droit de puisage dont le bénéfice ne dépend pas d’un passage sur le terrain voisin. Il s’agit alors de servitudes continues.
Peut-on installer un portail sur un droit de passage ?
L’article 647 du Code civil précise que toute personne propriétaire d’un terrain a le droit de le clore en installant un portail, y compris lorsqu’un(e) voisin(e) dispose d’un droit de passage sur son terrain.
Cependant, comme l’accès doit être préservé, les voisin(e)s qui disposent du droit de passage doivent être en possession d’une clé ou d’une télécommande pour assurer l’ouverture et la fermeture du portail.
Deux exceptions demeurent à cette règle :
- Si le terrain enclavé est une exploitation agricole, commerciale ou industrielle, le fonds servant doit laisser la largeur nécessaire au passage des véhicules et marchandises.
- Si des opérations de construction sont en cours, le fonds servant doit laisser un droit de passage à pied ou en voiture totalement libre durant le temps des travaux.
L’installation et l’entretien du portail sont à la charge exclusive du fonds servant, sauf en cas d’accident causé par l’un des fonds dominants. Dans ce cas, ce dernier doit dédommager le ou la propriétaire du portail.
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Si vous décidez de fermer votre terrain avec un portail en bois, privilégiez les modèles fabriqués avec un bois local et issu de forêts gérées durablement (labels FSC et PEFC).
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